本港整體物業市場持續低迷。萊坊最新發表的《香港每月物業市場報告》指出，寫字樓市場表現疲弱，甲級寫字樓租金持續下跌，港島區甲廈租金今年初至7月已累挫約2.6%，空置率亦創新高；零售銷售和餐廳營業額疲弱，整體零售市場仍然面臨挑戰。而住宅樓價亦跌至8年來最低。

該報告顯示，上月港島區甲級寫字樓平均呎租金下跌至約62.8港元，而由於商廈租賃需求疲弱，空置率達約13.5%創新高。儘管外資律師行縮減規模及金融業表現不佳，但對新建甲廈的需求都有所增加，主要由於租戶對高質素寫字樓的追求持續和受低租金所吸引；而全裝修的寫字樓需求亦強勁。展望未來，寫字樓市場的前景富挑戰性，加上空置率高企和未來供應充足，將可能繼續壓抑甲級寫字樓的租金。

至於，九龍區寫字樓需求經歷了一段平靜的時期後於7月開始回升，雖然該區商廈平均交易面積仍少於3,000方呎，但新租賃成交宗數按月增加超過20%。在多個區域中，九龍東仍然是租戶的主要焦點，而九龍西的項目亦有部分租客表示有興趣租用。

一直以來，九龍區租賃需求主要來自政府機構和內地企業，惟現在的租賃需求擴展到不同行業，包括保險業。企業業務擴充及追求高質素的寫字樓空間推動九龍區甲級寫字樓市場的復甦。整體而言，踏入下半年，九龍區寫字樓有穩定的迹象。

另外，各類型的零售銷售持續疲弱，今年六月總零售銷售額按年下跌約9.7%；核心區大型零售商店依然疲弱，令業主不得不接受短期租約，或將部分零售空間分租給多個租戶。

餐廳營運者也因本地居民北上旅行而受影響，今年第二季餐廳收入按季下跌約15%，按年則挫約5%。部分跨國連鎖品牌已決定縮減店舖數量或退出香港。受本地居民北上消費旅遊影響，整體零售市場面臨銷售和餐飲營業額疲弱的挑戰。投資者正在期待即將減息，以及預計更多資金流入以刺激市場。

另方面，本港住宅樓價已跌至近8年低位，主要受一手樓價下跌、高息口和經濟不確定性的影響。住宅總成交量自4月達到逾8,500宗的頂峰，連續3個月錄得下跌，二手豪宅則錄得顯著的折讓成交。

相對而言，住宅租賃市場表現勝過銷售市場，租金達到四年半以來新高。預計準買家保持觀望態度，部分選擇轉買為租。

展望未來，面對高息口，業主和買家均採取觀望態度。市場預期美國減息將於9月開始，惟香港銀行會否馬上跟隨減息仍然是未知數，2024年下半年樓價下跌速度可能會放緩，不過，今年樓價反彈的可能性不大。

仲量聯行表示，原定於本周三上午11時正舉行公開拍賣觀塘偉業街133號全幢商廈，今天(1日)宣布會延遲舉行，拍賣日期將於稍後公布。

據悉，該廈由基滙資本及數位共同投資者持有，並於1969年落成，樓高13層連天台，總建築面積約192,857方呎，基本樓面面積約14,710方呎。

美聯旺舖表示，上水龍琛路10號地下舖位，建築面積約1050方呎，成交租金約8.2萬元，呎租約78元，新租客為飲食業，租約期長約3年。舖位舊租客為759阿信屋，高峰期租金約16萬元，最新租金較高位下跌約48%。

該行指出，疫情後內地遊客消費模式改變，較為注重深度遊，令過去依賴水貨客的上水區租戶生意大受影響，舖位需求減少；其中，過往藥房林立的龍琛路租務情況大受打擊，今年至今僅錄得2宗租務成交。上述舖位租金為市場新低，料隨着該區舖位租約陸續到期，將有更多舖位推出市場放租，租金將進一步受壓。

利嘉閣(工商舖)地產工商部文啟軒表示，長沙灣大南西街1016至1018號的東方國際大廈新近錄得連環租賃成交，當中位於高層3個相連工業單位，建築面積共約4,495方呎，新近以月租約12.1萬港元租出，平均呎租約27元，新租客為科技公司。

此外，同廈另一高層單位，建築面積約1,482方呎，亦剛以月租4.1萬元租出，平均呎租約28元，新租客從事網絡維修行業。

商舖租金回落，有食肆趁勢承租民生區商舖。美聯旺舖營業董事林雍坤表示，上水龍琛路10號地下舖位，面積約1,050方呎，獲餐飲店以月租8.2萬元承租，平均呎租約78元，租約期長約3年。

阿信屋兩年前撤出後一直丟吉

資料顯示，上述商舖對上租舊戶為759阿信屋，2016年高峰期月租約16萬元，即上述租金較高位大幅下跌約48%，而阿信屋於2022年租約完結後，該舖丟吉至今。林氏表示，疫後內地遊客消費模式改變，令上水區商舖租金受影響，過往藥房林立的龍琛路今年至今僅錄得兩宗租務成交。上述舖位租金屬市場新低，料隨著該區舖位租約陸續到期，料該一帶的租金將進一步受壓。

本港經濟低迷，商廈價格跌至吸引水平，帶動買賣成交增加。九龍灣第一集團中心25樓全層連平台，以逾一億元易手，呎價僅約9,000元。

上述寫字樓單位面積約11,151方呎，平台面積約1,560方呎。該廈於早前錄得多宗散單位成交，面積由約1,791至2,770方呎，成交價約1,612萬至2,493萬元。

另一方面，由人稱「磁帶大王」的資深投資者陳秉志持有的中環中心兩層全層樓面，面積約23,901方呎與26,967方呎，市傳分別以逾6.93億元及逾7.28億元轉手，成交呎價約29,000元及27,000元，成交價合共逾14.2億元，買家為銀行。

華潤隆地傳90億洽K11 ART MALL

此外，新世界發展(00017)的尖沙咀河內道K11 ART MALL，市傳獲華潤隆地出價約90億元洽購，以項目面積近33.6萬方呎計算，平均呎價近27,000元。

利嘉閣（工商舖）地產工商部文啟軒表示，長沙灣東方國際大廈高層3個相連工業單位，建築面積共約4,495方呎，以約12.1萬元租予科技公司，呎租約27元。

增至344間 總值35億 四成屬財仔 多涉二按

香港樓價持續下挫，業主斷供情況驟增，銀主盤數量不斷攀升。代理行指出，8月同類盤源已增至344間，連續3個月上升，打破2008年金融海嘯紀錄，更創出近17年新高，涉及總值逾35億元，當中超過四成銀主貨來自涉及加按而爆煲的「財仔盤」。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年2月底樓市全面撤辣後，一度出現價量齊升局面，銀主盤量一度由2月的316間，急跌至3月的262間。不過，撤辣效力減退，樓市打回原形，相關數字近月持續攀升，8月截至昨日，經該行放售的同類單位，較7月再增加24間或約7.5%。若相比去年同期263間，過去一年已大增81間，增幅約30.8%。

現時銀主盤數目已超過16年前金融海嘯期間所錄的316間高位，更創2007年11月錄得433間後的近17年新高。他指出，雖然2008年全球爆發金融危機，但當時的銀主盤數量也不及今日多，可見樓市所面對的困境，以及業主斷供情況比當年更加嚴峻。

事實上，2008年爆發金融海嘯，樓價在當年3至12月的9個月期間，累跌約23%。不過，目前樓價與2021年8月高位相比，已累積下挫超過27%，反映跌幅已超越金融海嘯。

細價住宅盤佔逾八成

該行指出，現時已遭銀主接管放售的銀主盤，住宅佔251間或約73%，其餘為工商舖、車位及地皮。若單計住宅銀主盤，以樓價1,000萬元以下的細價盤為主，佔比逾八成。

另方面，本月佔逾四成銀主盤來自財務公司，多涉及二按，由於二按的利率一般較高，故斷供風險自然較高。目前香港持有銀主盤貨量最多的機構，涉及一間財務公司，手持約70間同類放盤，佔整體比例約兩成。

嘉峯匯嗌低購入價26%

單計8月，市場新增銀主盤數量為51間，不少叫價大幅低於業主購入價。如啟德嘉峯匯1B座低層E室一房戶，實用面積289方呎，銀主開價547萬元，呎價約18,927元，業主於2020年以740.9萬元入市，現放售價較當時大幅低約26.2%。跌價嚴重的半新盤成重災區，其中，屯門掃管笏緹岸銀主盤數量增至4間，叫價較購入價低出兩成以上，最低價為項目2期5座中層M室，實用面積222方呎，被財務公司接管放售，叫價288萬元，呎價12,973元，比起2020年買入低出約33%。

陳永傑稱，息口高企，不少業主於加息後斷供，尤其是高成數物業，令銀主盤湧現。期望10月施政報告會推出措施穩定樓市，以免令市況繼續下沉。

此外，近日市場不乏銀主盤買賣，世紀21奇豐鄭達昌表示，馬鞍山公屋恆安邨恆日樓高層10室，實用面積約443方呎，兩房間隔，放盤約兩星期微減兩萬元，以208萬元未補價第二市場價售出，呎價約4,695元。

零售市况欠佳，不少連鎖店結業，同時亦有外資品牌趁商舖租金回軟，擴充本港業務。美式服裝品牌Abercrombie & Fitch（下簡稱A&F）繼日前公布，將落戶新地（0016）旗下沙田新城市廣場，承租約1萬方呎巨舖，成為A&F新界區首間概念店後，最新再進駐核心零售區，以月租約150萬元承租希慎（0014）銅鑼灣希慎廣場一個約7000方呎舖，呎租約214元，較現時GU在2020年爆疫時以月租70萬元、呎租僅100元承租，高近一倍。

GU爆疫時月租低見70萬承租

據彭博社消息指出，有跨國公司趁本港物業市場價格下調，擴充業務，A&F是其中之一，先後租用兩大零售核心區的商舖，最新承租是希慎廣場1樓約7000方呎的商舖，該商場2樓已設A&F副線Hollister商舖。翻查資料，希慎廣場於2012年開業，當時上述商舖以月租350萬元租予國際時裝品牌GAP，呎租約500元，至2020年離場。及後迅銷（6288）旗下服飾品牌GU租用，月租約70萬元，租期至下周日（9月1日）。現時A&F以月租150萬元承租，租金已由低位回升，但尚與高位有一段距離。

至於A&F，在2012年零售高峰時進軍香港，首個商舖落戶於中環畢打行，以月約700萬元租用畢打行地庫至2樓共4層樓面，總樓面約2.5萬方呎，呎租約273元。該舖開業時，曾邀請了多名「大隻型男」作招徠，吸引不少顧客前來打卡，一時成為全城熱話。可惜好景不常，零售市况欠佳，A&F於2016年賠錢提早退租，並轉到商場設店，目前在尖沙嘴海港城，以及鄰近九龍塘站的又一城設有分店。

磁帶大王14億沽中環中心兩層

另市場消息指出，由資深投資者「磁帶大王」陳秉志持有的中環中心66及75樓全層，以平均呎價約2.8萬元售出，兩層合共5.1萬方呎，涉資逾14.3億元。若以陳氏2017年購入中環中心時的平均呎價3.3萬元計，呎價較7年低15%。

萊坊獲接管人委託為獨家代理，以公開招標形式出售位於灣仔皇后大道東83號鴻翔中心1至26樓連天台。截標日期為今年10月9日中午12時正。

是次出售為鴻翔中心1至26樓連天台，佔全幢商廈約94%業權，出售部分之批則面積約34585方呎。鴻翔中心於1995年落成，整幢大廈保養得宜。是次出售物業為寫字樓用途，當中1至3樓更設有專用升降機連接地下，方便出入。

萊坊投資部執行董事及大中華區私人客戶主管麥子興表示，此物業為灣仔核心商住區罕有的商業投資機遇，當中最大亮點是項目極具潛力改裝為酒店、服務式公寓、共居空間或學生宿舍，以迎合海外人才和學生的住屋需求(須有關政府部門批准)。另外，買家亦可享大廈命名權，適合作集團總部用途，同時亦可考慮將物業進行翻新拆售。

中原(工商舖)寫字樓部表示，中環永安集團大廈28樓3至7室，面積約5912方呎，意向價約1.23億元，呎價約2.09萬元。業主原以1.47億元在市場放售，至近日決定再調整叫價，較之前叫價減約16%。

該行指出，永安集團大廈樓高31層，大廈地下及地庫為商舖，1至30樓為寫字樓用途。大廈設有11部載客升降機及1部載貨升降機，單位設有中央冷氣，物業間隔四正；加上實用率高，向來受用家歡迎，且多以律師行及證券行為主。是次放售單位擁有極闊正