世邦魏理仕：甲廈租金連跌21個季度　第三季再挫2.6%

本港商廈供應過剩，租金續面對下調壓力。世邦魏理仕最新發表的《2024年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，本港甲級寫字樓空置過剩，令租金連續21個季度下跌，2024年第三季按季再挫約2.6%，較上一季約1.6%的跌幅進一步擴大，而今年初至9月的累積跌幅達約4.7%；預期今年整體甲廈租金將跌約5至10%。

大中環地區的租金較上季下降約2.8%，較第二季跌幅增加約2個百分點。至於九龍區整體甲廈租金較上季大跌約4.7%，較今年第二季跌幅約2.2%有所加快，亦為自2020年第三季以來的最大下跌幅度。

另外，今年第三季的甲廈淨吸納量達約125,400方呎，連續第五季維持正數。大中環地區錄得約52,100方呎淨吸納量，部分原因是由於長江集團中心二期的租賃率上升。新增供應不足加上淨吸納量正數，整體空置率下降約0.2個百分點至16.8%，為自2019年第一季以來再現下跌。

至於，第三季甲級寫字樓租賃量按季下降約16%至993,000方呎，令年初至今的租賃量達到360萬平方呎，佔2023年全年總量約89%。不過，租賃需求仍然很小，本季只有約7%的交易面積超過1萬方呎，為自2013年第三季以來的最低佔比。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，儘管辦公室租戶仍對成本保持謹慎態度，但自去年以來，今年截至上月的租賃勢頭持續改善。本季度整體新建和擴張需求仍有限；若內地和香港的經濟持續復甦，較低的利率和內地貨幣寬鬆政策可能有助於推動辦公空間需求增加，故預計，隨着市場對2025年經濟前景更加清晰，租賃活動將變得更加活躍。高空置率和新增供應可能會在短期內繼續推動租金下降。

此外，零售銷售疲軟，2024年第三季租賃勢頭略有改善。核心區街鋪舖空置率維持約6.8%不變，中環區空置率下跌約1.3個百分點至約7.9%，而銅鑼灣空置率則上升約1.4個百分點至約5.3%。尖沙咀及旺角的空置率分別穩定在約8.7%及約6.3%。

個位數的空置率繼續支援核心區鋪租的穩定增長，今年第三季度按季增長約1%，與第二季度的增幅相同。餐飲業在第三季度租賃量所佔比例僅約22%，對上一季則約52%。預計核心區街舖今年租金升幅達約5%。

該公司香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強指出，儘管本港零售總銷貨價值連續6月下跌，但核心區租賃勢頭在今年第三季度略有回復，國際時尚品牌的需求出現了新的增長。目前核心區主要街道商舖租金較2019年的高峰低約35%，減息周期的開始或會帶來更高的可用收入，並改善家庭負擔能力，而港元潛在疲軟將有利於香港遊客消費。

另外，工業及物流物業市場方面，由於業主提供續租優惠，第三季租賃勢頭進一步減弱，倉庫租金持續下跌，按季下跌約1%，為自2020年第四季以來的第三次季度跌幅。倉庫空置率亦上升約0.47個百分點至約8.4%，主要由於荃灣、屯門、元朗及沙田空置率增加。期間最大的交易涉及順豐供應鏈租用豐樹粉嶺倉庫約137,400方呎樓面，以及同區堅達中心約97,800方呎樓面。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文稱，今年迄今約63%租賃量由物流公司帶動，隨着全球息口開始下降，商業勢頭將改善及有利全球貿易。至於資本市場方面，今年第三季度商業地產投資額超過7,700萬港元，不包括純土地或相關交易放緩，僅有25宗。大部分交易規模較小，其中有15宗交易的總金額低於3億元。整體而言，本季投資額按季上升約22.6%至99.7億元，令年初至今投資額達338億元，按年上升約28.6%，為自2008年以來同期第二低的年份。

該行香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，減息周期開始後，看到市場對大額交易的興趣增加，加上現時市場出現不少已調整價格的物業，用家及長期投資者有信心入市。內地進一步減息及貨幣寬鬆政策，改善投資市場氣氛。交易量可能會在第四季度進一步改善，並持續至2025年。

該公司香港區研究部主管陳錦平表示，期待已久的減息，加上內地寬鬆貨幣政策，向市場發出了正面的信號，並在今年第三季末改善香港的營商信心。本季度，寫字樓租賃情況改善，而零售及工業租賃活動雖稍為放緩，但維持穩健。